Installation einer Wallbox in der Tiefgarage eines Mehrparteienhauses

Rechtliche Grundlagen zur Installation einer Wallbox auf gemeinschaftlicher Fläche in Wohnhäusern mit mehreren Wohnungseigentümern (Inklusive Beispiel für einen Umlaufbeschluß).

INSTADRIVE versteht sich als ein umfassender E-Mobilitätsdienstleister und bietet neben der Hilfe bei der Auswahl der geeeigneten Wallbox auch die Koordination bei der Installation der Wallbox durch zertifizierte Installationspartner. Gleichzeitig unterstützen wir aber auch alle jene die über einen eigenen Tiefgaragenplatz in einem Mehrparteienhaus verfügen – damit diese zu ihrer eigenen Wallbox kommen.

Um in einem Wohnhaus mit mehreren Wohnungseigentümern eine Wallbox (Heimladestation) installieren zu dürfen, muss in einer Eigentümerversammlung darüber mündlich abgestimmt oder ein schriftlicher Beschluss (Umlaufbeschluss) gefasst werden. Es bedarf der EINSTIMMIGKEIT. Jeder Wohnungseigentümer kann sein Äußerungs- und Stimmrecht entweder selbst oder durch einen Vertreter ausüben.

Fehlt es an der erforderlichen EINSTIMMIGEN Zustimmung, muss der änderungswillige Wohnungseigentümer die fehlende Zustimmung durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzen lassen. Das Gericht entscheidet somit, ob eine genehmigungspflichtige Maßnahme nach den Grundsätzen des § 16 Abs 2 WEG genehmigungsfähig ist.

Gemäß der Rechtsmeinung von der Universität Graz (relevante Teile sind unten angeführt) kann aber davon ausgegangen werden, dass bei der Anrufung eines Außerstreitrichters im Rahmen eines Außerstreitverfahren eine Bewilligung der Installation einer Wallbox erteilt werden wird. Dieser Richterspruch ersetzt dann die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ersetzt. Der Außerstreitrichter muss in einem solchen Fall zur Wahrung des Individualrechts eines jeden Wohnungseigentümers folgendes überprüfen:

1. Die Änderung darf weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen zur Folge haben.
2. Werden für eine solche Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, so muss die Änderung überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Die Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen, Beheizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen kann aus diesem Grund jedenfalls nicht untersagt werden.

Somit sind folgende Schritte hin zu der eigenen Wallbox notwendig:
1) Informationsveranstaltung mit der Einladung an all Wohnungseigentümer um das Projekt der Installation einer Wallbox der Wohngemeinschaft darzustellen und um bestehende Ängste zu abzubauen und um gleichzeitig das Interesse der anderen an einer eigenen Wallbox abzufragen
2) Sammlung der Unterschriften (Zustimmungen) der anderen Wohnungseigentümer über Umlaufbeschluß
3) Sollten nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen, bzw. sich die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer nicht von Sachargumenten überzeugen lassen: Weiterleitung der beiliegenden Rechtsmeinung mit der Ankündigung der Anrufung eines Außerstreitrichters
4) Anrufung eines Außerstreitrichters

INSTADRIVE unterstützt hier gerne mit Information, Vorlagen und falls erforderlich auch mit einer Teilnahme in einer Wohnungseigentümer-Informationsveranstaltung. Sie können unsere Hotline unter +43 / 1/955 671 7 erreichen.

INSTADRIVE ist ein Dienstleistungsunternehmen das seinen Kunden ein Sorglos-Paket zur Anschaffung Elektroautos zur Verfügung stellt. Dieses inkludiert neben einer markenübergreifenden Beratung auch die Finanzierung, die Versicherung, die Wartung, die Jahresüberprüfung §57a, die Förderungsabwicklung auch eine sogar die Unterstützung bei der Installierung einer Heimladestation. All diese Leistungen sind mit einer niedrigen monatlichen Mieterate abgedeckt. Dies stellt sicher, dass sich die Kunden nicht um den Verkauf und den schwer abschätzbaren Restwert des Fahrzeuges Sorgen machen müssen, gleichzeitig aber ihr eigenes Neufahrzeug individuell konfigurieren können und für die gesamte Vertragslaufzeit (4 oder 5 Jahre) nutzen können. Zudem werden im Gegensatz zu traditionellen Händlern hier markenübergreifend alle Elektroautos angeboten und die Beratung erfolgt durch Spezialisten die sich seit Jahren ausschließlich mit Elektromobilität beschäftigen. Ein Schwerpunkt liegt zudem in der Betreuung der Kunden vor und während der gesamten Vertragslaufzeit im INSTADRIVE Elektromobilitätszentrum und durch die INSTADRIVE Elektromobilitäts-Hotline. Auf diese Weise schafft INSTADRIVE für Kunden Sicherheit für einen risikolosen Einstieg in die Elektromobiltät und unterstützt dabei die notwendige Wende hin zu umweltfreundlicherer Mobilität.

Zusatzinformationen:
1) Allgmeine Infos zu Außerstreitverfahren: https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/101/Seite.1010500.html

2) Rechtliche Rahmenbedingungen zur Installation einer Wallbox in Österreich und deren rechtlicher Beurteilung:
An einem Abstellplatz für ein Kfz kann Eigentum erlangt werden, wobei ein Abstellplatz gem § 2 Abs 2 WEG§ 2 WEG 2002 – 01.10.2006 bis …§ 2 WEG 2002 – 01.07.2002 bis 30.09.2006§ 2 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 2 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993Art 10 § 2 WEG 2002 – 01.01.2005 bis …eine – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenfläche darstellt, die ausschließlich zum Abstellen eines Kfz gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit auch geeignet ist. Die möglicherweise begrenzenden Wände, die Abstellflächen von Kfz voneinander trennen, stellen Gemeinschaftseigentum dar. Solche Trennwände sind häufig in Reihengaragen zu finden; Tiefgaragenplätze sind grundsätzlich nicht durch Wände voneinander abgetrennt.
Entscheidend ist, dass im Rahmen der zwangsläufigen baulichen Veränderung bei der Installation der Lademöglichkeit oftmals in allgemeine Teile der Liegenschaft eingegriffen wird. Gem § 16 Abs 1 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993 ist der Wohnungseigentümer zu Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt (zu dem gem § 2 WEG§ 2 WEG 2002 – 01.10.2006 bis …§ 2 WEG 2002 – 01.07.2002 bis 30.09.2006§ 2 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 2 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993Art 10 § 2 WEG 2002 – 01.01.2005 bis …auch der Kfz-Abstellplatz gehört) berechtigt. „Dieses Recht ist ein Individualrecht und ist nicht vertraglich abdingbar.“ Er hat hierbei jedoch Folgendes zu beachten:
1. Die Änderung darf weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen zur Folge haben.
2. Werden für eine solche Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, so muss die Änderung überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Die Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen, Beheizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen kann aus diesem Grund jedenfalls nicht untersagt werden.
Nun sind zwei Konstellationen vorstellbar. Zum einen, dass ein Wohnungseigentümer eine Ladestelle für sein Elektroauto installieren will. Zum anderen, dass dies der Wille mehrerer Wohnungseigentümer ist.
Grundsätzlich ist ein privater Ladepunkt in einer gemeinsamen Garage einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur mit einer individuellen Abrechnungsfunktion sinnvoll, weil ansonsten die Kosten des „getankten“ Stromes allen Wohnungseigentümern zufielen.
a. Variante 1
In der ersten Konstellation ist die Installation möglich, wenn alle anderen Wohnungseigentümer der betreffenden Liegenschaft ihre Zustimmung erteilen. Sollte allerdings auch nur eine Partei dem Projekt nicht zustimmen, kommt § 16 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993zur Anwendung. Von einer bagatellhaften Umgestaltung, dh einer nicht genehmigungsbedürftigen Änderung, ist nicht auszugehen. Die Voraussetzungen von § 16 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993sind im Rahmen eines Außerstreitverfahrens vom Außerstreitrichter zu prüfen (§ 52 WEG§ 52 WEG 2002 – 01.05.2011 bis …§ 52 WEG 2002 – 01.10.2006 bis 30.04.2011§ 52 WEG 2002 – 01.01.2005 bis 30.09.2006§ 52 WEG 2002 – 01.07.2002 bis 31.12.2004). Die Genehmigung des Außerstreitrichters kann die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ersetzen.
Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993ist extensiv auszulegen und eine Installation eines Ladepunkts fällt somit jedenfalls darunter. Die Interessen der anderen Wohnungseigentümer in § 16 Abs 2 Z 1 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993und die Interessen des ändernden Wohnungseigentümers in § 16 Abs 2 Z 2 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993 dürfen nicht gegeneinander abgewogen werden, sie müssen kumulativ und unabhängig voneinander beurteilt gegeben sein.
Relevant ist deshalb zunächst § 16 Abs 2 Z 1 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993. Bei den Tatbestandsmerkmalen, die eine Änderung verhindern, sind zwei näher zu prüfen. Zunächst stellt sich die Frage, ob schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer durch die Änderung beeinträchtigt sind. Es ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Beeinträchtigung der Interessen der Miteigentümer nicht wesentlich ist.
Die Schwelle zur Wesentlichkeit, dh zur Erheblichkeit, kann bspw bei starken zu erwartenden Immissionen durch die Änderungen erreicht und überschritten werden. Durch die Installation einer Ladeinfrastruktur ist aber nur eine Beeinträchtigung für kurze Dauer – nämlich während der Installation selbst – zu erwarten. Der Grad dieser punktuellen Beeinträchtigung bestimmt sich nach der Art der Installation. Die Installation einer Schnellladestation ist natürlich aufwendiger als die Installation einer Haushaltssteckdose. Nach erfolgter Installation ist mit keinen weiteren zusätzlichen Immissionen zu rechnen.
Es ist also nicht anzunehmen, dass die Beeinträchtigung durch die Installation eines Ladepunkts erhebliche Beeinträchtigungen schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer auslöst, die der Änderung entgegenstehen. Von einer durch die Installation hervorgerufenen Minderung des Verkehrswerts der Liegenschaft, die für die Beurteilung des § 16 Abs 2 Z 1 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993 eine Rolle spielen kann, ist nicht auszugehen. Eher ist von einer Erhöhung des Verkehrswerts auszugehen, da die anderen Wohnungseigentümer ebenfalls eine Ladestation installieren können und dabei eventuell an die bereits errichtete Infrastruktur baulich anknüpfen können.
Der zweite mögliche Versagungsgrund liegt in einer möglichen Gefährdung der körperlichen Sicherheit von Personen oder einer Gefährdung der Sicherheit des Hauses oder anderer Sachen, die von einer solchen Installation ausgehen könnte. Die praktische Relevanz dieses Versagungsgrunds scheint gering, da nur vereinzelt Judikatur dazu existiert. Bei der Ausgestaltung als normale Haushaltssteckdose sind keine Gefahren zu erwarten. Die meisten bestehenden Garagen besitzen bereits Steckdosen. Die einzige Gefahr, die jedenfalls vermieden werden muss, ist, dass das Ladekabel zur Stolper- oder Überfahrfalle für andere wird. Diese Gefahr lässt sich aber erstens relativ einfach durch ein Warnschild abmildern, zweitens ist bei einer Wohnanlage kleinerer oder mittlerer Größe im Regelfall bekannt, wer ein Elektroauto besitzt.
Da idR auch allgemeine Teile der Liegenschaft – nämlich die Trennwände zwischen den Garagenplätzen – in Anspruch genommen werden, ist § 16 Abs 2 Z 2 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993zu prüfen. Im vorliegenden Fall ist allerdings eine privilegierte Änderung des § 16 Abs 2 Z 2 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993gegeben. Eine Ladestelle ist eine Stromleitung. Trotz dieser Privilegierung des § 16 Abs 2 Z 2 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993 muss die Änderung den Anforderungen des § 16 Abs 2 Z 1 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993 entsprechen.
b. Variante 2
In einer zweiten Variante ist nun möglich, dass eine bestimmte Anzahl an Wohnungseigentümern eine Ladestelle für ihre Elektroautos errichten will.
In diesem Fall ist an § 28 und 29 WEG zu denken, weil dadurch möglicherweise eine Angelegenheit der ordentlichen bzw der außerordentlichen Verwaltung vorliegt. § 28 Abs 1 WEG§ 28 WEG 2002 – 01.01.2009 bis …§ 28 WEG 2002 – 01.07.2002 bis 31.12.2008§ 28 WEG 1975 – 30.12.2000 bis 30.06.2002§ 28 WEG 1975 – 01.07.2000 bis 29.12.2000§ 28 WEG 1975 – 21.02.1997 bis 30.06.2000§ 28 WEG 1975 – 11.01.1997 bis 20.02.1997§ 28 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 10.01.1997 enthält einen demonstrativen Katalog von Maßnahmen, für die der Mehrheitswille entscheidend sein soll. Entscheidend ist, in Abgrenzung zu § 16 WEG§ 16 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 16 WEG 1975 – 01.01.1994 bis 30.06.2002§ 16 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 31.12.1993, ob die zu treffende Maßnahme im alleinigen Interesse eines Wohnungseigentümers oder im Gemeinschaftsinteresse gelegen ist. Verwaltungsmaßnahmen zielen auf die Wahrnehmung von gemeinschaftlichen Interessen ab und rein eigennützige Veränderungen, selbst wenn sie nur allgemeine Teile betreffen, können keine solchen Verwaltungsmaßnahmen sein.
§ 28 WEG§ 28 WEG 2002 – 01.01.2009 bis …§ 28 WEG 2002 – 01.07.2002 bis 31.12.2008§ 28 WEG 1975 – 30.12.2000 bis 30.06.2002§ 28 WEG 1975 – 01.07.2000 bis 29.12.2000§ 28 WEG 1975 – 21.02.1997 bis 30.06.2000§ 28 WEG 1975 – 11.01.1997 bis 20.02.1997§ 28 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 10.01.1997verweist auf § 3 MRG§ 3 MRG – 01.01.2015 bis …§ 3 MRG – 01.10.2006 bis 31.12.2014§ 3 MRG – 01.07.2000 bis 30.09.2006§ 3 MRG – 01.01.2000 bis 30.06.2000§ 3 MRG – 01.01.1982 bis 31.12.1999, was zur Folge hat, dass zu der ordentlichen Verwaltung auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen zählen sollen. Problematisch ist, dass „jede Erhaltung, die auch zu einer Verbesserung führen kann, im weiten Sinne des § 3 MRG § 3 MRG – 01.01.2015 bis …§ 3 MRG – 01.10.2006 bis 31.12.2014§ 3 MRG – 01.07.2000 bis 30.09.2006§ 3 MRG – 01.01.2000 bis 30.06.2000§ 3 MRG – 01.01.1982 bis 31.12.1999 eine Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung voraussetzt“. Demgegenüber steht ein dynamischer Erhaltungsbegriff, der Rücksichtnahme an eine zeitgemäße Wohnkultur gebietet. Wahrscheinlicher als ein Fall der Erhaltung des § 28 WEG§ 28 WEG 2002 – 01.01.2009 bis …§ 28 WEG 2002 – 01.07.2002 bis 31.12.2008§ 28 WEG 1975 – 30.12.2000 bis 30.06.2002§ 28 WEG 1975 – 01.07.2000 bis 29.12.2000§ 28 WEG 1975 – 21.02.1997 bis 30.06.2000§ 28 WEG 1975 – 11.01.1997 bis 20.02.1997§ 28 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 10.01.1997 ist ein Fall des außerordentlichen Verwaltung nach § 29 Abs 1 WEG§ 29 WEG 2002 – 01.07.2002 bis …§ 29 WEG 1975 – 01.07.2000 bis 30.06.2002§ 29 WEG 1975 – 21.02.1997 bis 30.06.2000§ 29 WEG 1975 – 11.01.1997 bis 20.02.1997§ 29 WEG 1975 – 01.09.1975 bis 10.01.1997. Der Einbau einer Ladeinfrastruktur stellt eine nützliche Verbesserung dar und es werden allgemeine Liegenschaftsteile dabei verändert. Während der im Rahmen der speziellen Anfechtungsmöglichkeit der überstimmten Minderheit optionale Grund der übermäßigen Beeinträchtigung des ASt bei einer Installation einer Ladeinfrastruktur zumindest unwahrscheinlich erscheint, ist die fehlende finanzielle Deckung ein in der Theorie nicht prüfbarer Tatbestand.

3)  Anbei noch ein Textvorschlag eines Umlaufbeschlusses für die Errichtung einer Wallbox:

 

Dr. Ignaz Mustermann
(Vertreten durch seine Tochter Mag. (FH) ANNA Müller)
An die Wohnungseigentümer
der Eigentümergemeinschaft
Semmelhofstraße 9, 1030 Wien

Betreff: Errichtung einer 9KW Wallbox in der Garage (Wallbox zum Laden eines Elektroautos).

Sehr geehrte Miteigentümerinnen und Miteigentümer,

wir wollen unser Auto auf ein Elektrofahrzeug umtauschen und benötigen dafür eine Wallbox auf unserem Garagenplatz zum Beladen des Elektroautos. Es wird vom eigenen Verteilerkasten eine abgesicherte Leitung weggeführt. Diese Maximal-Ladeleistung von 9 KW werden vom unserem eigenen “Energie-Kontingent“ abgezweigt und sind so bemessen dass sie bei unserem Anschluß (und natürlich auch bei keinem anderen Anschluss) keinen “Energie-Engpaß” verursachen können. Wie Sie dem Angebot entnehmen können, wird die Installation von einem zertifizierten Elektrounternehmen durchgeführt. Es gibt zudem noch genug Platz im Zählerraum, bzw. im Kabelschacht damit sich zu einem späteren Zeitpunkt noch alle anderen eine Steckdose/ Wallbox installieren lassen können. Die Installation der Wallbox geht allein zu meinen Lasten.

Daher soll im schriftlichen Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG (Umlaufverfahren) der folgende Beschluss gefasst werden:

Herrn Dr. Ignaz Mustermann wird die Erlaubnis erteilt auf eigene Kosten eine 9 KW Steckdose (Wallbox) an seinem/ ihrem Garagenplatz zu installieren.

Damit der Umlaufbeschluss wirksam gefasst werden kann, müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft dem Beschluss schriftlich zustimmen. Aus diesem Grunde bitte ich Sie, dieses Schreiben leserlich mit Vor- und Nachnamen zu unterzeichnen. Bei mehreren Eigentümern einer Wohnung ist die Unterschrift aller Eigentümer erforderlich oder vom Unterzeichner eine Original-Vollmacht des Miteigentümers der betreffenden Wohnung beizufügen.

Sollten Sie auch Interesse an einer Wallbox haben, dann ersuche ich Sie mir dies gesondert mitzuteilen. Bei einer gleichzeitigen Installation von mehreren Wallboxen reduzieren sich die Installationskosten gemäß Information des Elektroinstalleurs auf ca. **** EUR / Wallbox.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne – auch unter Tel +43 09090909090 zur Verfügung.

Wien, 27.07.2017

Dem Umlaufbeschluss gemäß diesem Schreiben stimme/n ich/wir hiermit zu:

Wohnungs-nummer (TOP) Vor- und Nachnahme Datum Unterschrift

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